Что придет на смену льготной ипотеке?

Специалисты аналитического отдела группы компаний «Пионер» провели исследование типов сделок на первичном рынке недвижимости Москвы за минувшие два года. Их выводы указывают на то, что альтернативой существующим льготным ипотечным программам могут выступать траншевые или комбинированные виды ипотечного кредитования.

К концу 2025 года заметно увеличилась доля сделок с привлечением ипотеки на рынке новостроек столицы. Если в 2024 году доля таких сделок составляла 54% от общего числа договоров долевого участия, то к завершению четвертого квартала 2025 года этот показатель достиг 63%, продемонстрировав рост на 18 процентных пунктов.

По мнению экспертов, данный рост обусловлен сочетанием макроэкономических и регуляторных факторов. В мае 2025 года ведущие банки упразднили комиссии для застройщиков при оформлении льготной ипотеки, что способствовало повышению доступности данных программ. Летом рынок впервые с 2022 года продемонстрировал тенденцию к снижению ключевой ставки, что вызвало у потенциальных покупателей оптимизм относительно будущих условий кредитования. Кроме того, осенью изменения в условиях семейной ипотеки побудили покупателей ускорить заключение сделок в конце года.

Согласно аналитике «Пионер», наибольший прирост ипотечных сделок был зафиксирован в сегментах комфорт-класса (увеличение на 18 п.п.) и бизнес-класса (на 23 п.п.). В то же время, в премиум-сегменте доля ипотеки сократилась с 27% в 2024 году до 19% по итогам 2025 года.

В портфеле PIONEER также наблюдаются изменения: несмотря на общее снижение использования семейной ипотеки, компания отмечает возрастающую популярность траншевых продуктов.

«Покупатели зачастую выбирают траншевую ипотеку, которая сегодня выступает в качестве альтернативы стандартным программам. В IV квартале 2025 года траншевая ипотеке в наших проектах бизнес-класса достигла 44%, а в премиум – 43% от общего объема ипотечных сделок. Этот инструмент позволяет эффективно управлять бюджетом на начальном этапе финансирования приобретения квартиры», – рассказала Юлия Максимова, заместитель руководителя отдела кредитования и партнерских программ группы компаний «Пионер».

Траншевая ипотека – это кредит, который выдается частями (траншами) в течение определенного времени. Он снижает финансовую нагрузку на начальном этапе, так как общая сумма долго формируется постепенно к моменту завершения строительства. Количество траншей может достигать пяти.

В проектах «Пионер» минимальная сумма первого транша может составлять от 100 000 рублей, а ежемесячный платеж в льготный период — от 1 700 рублей. Оставшаяся часть кредита перечисляется в обозначенную дату после завершения льготного периода. Это позволяет покупателю составить комфортный график погашения и использовать освободившиеся средства на другие цели.

Кроме того, механизм открывает возможности для комбинированных стратегий. Например, семьи, планирующие рождение ребенка, могут воспользоваться траншевой ипотекой с последующим рефинансированием на семейную ипотеку после появления малыша. Это позволяет зафиксировать стоимость квартиры и получить кредит по льготной ставке.

Несмотря на высокие цены на первичном рынке, покупатели имеют широкий выбор инструментов для решения жилищного вопроса. Эксперты советуют не откладывать покупку, ожидая идеальных условий.

«По прогнозам, в 2026 году ставка Центробанка может снизиться до 13,5-14,5%, что сделает ипотеку доступнее, но не сильно изменит ситуацию на рынке. Для увеличения спроса ставка должна опуститься до 13%, что возможно не ранее второй половины года. Существенный рост спроса возможен при ставке 10% и ниже. Однако стоит учитывать конкуренцию со вторичным рынком: часть спроса может перейти туда, так как цены на вторичное жилье ниже, чем на новостройки», – прокомментировала Евгения Виниченко, директор по ценообразованию и аналитике группы компаний «Пионер».