Новый маркер здоровья рынка новостроек
Айман Эль-Хашем, возглавляющая компанию «22/11 Девелопмент» в качестве сооснователя и CEO, объясняет, почему увеличение объемов сдаваемого жилья больше не служит достоверным зеркалом реальности на первичном рынке.
Ситуацию с завершением строительства многоквартирных зданий пока трудно назвать катастрофической. Прибавка в 5% в годовом выражении за первые три месяца 2026 года свидетельствует о том, что строительный конвейер еще вращается. Однако сдача объектов — это всегда показатель вчерашнего дня. В нынешних цифрах учтены проекты, стартовавшие два-три года назад, когда рыночная ситуация кардинально отличалась.
Куда показательнее для оценки текущего состояния отрасли выглядит статистика по стартам новых площадок. По итогам 2025 года объем выхода свежих проектов сократился почти на 12%, составив 41,3 млн кв. м — это возврат к показателям 2021–2022 годов. В начале 2026-го наблюдался кратковременный подъем: за январь–февраль стартовало 6,6 млн кв. м, что в полтора раза превышает прошлогодний результат. Тем не менее, это скорее отыгрыш отложенных заявок, а не фундаментальный перелом тенденции.
Главный перелом произошел в финансовой модели бизнеса. За последние годы доля первоначальных затрат (земля, ВРИ, сети) подскочила с ~19% до ~33% от выручки, а расходы на финансирование — с ~6% до ~17%. При нынешних ставках по проектному финансированию выплаты по процентам в отдельных случаях равны чистой прибыли. Это заставляет застройщиков остро реагировать на сроки, динамику реализации квартир и любые сбои в расчетах.
Данные обстоятельства бьют не по текущим стройкам, а по планам на будущее. Из-за высокой цены входа и дорогих кредитов девелоперы осторожничают с новыми очередями, сокращают их масштаб и отсеивают участки с сомнительной рентабельностью. Объект, который раньше запускали в расчете на бум, сегодня должен выдерживать самый пессимистичный сценарий по продажам и ставкам.
Именно здесь зреет главная угроза. Спад стартов в 2025 году означает, что через год-два это ударит по предложению. Рынок может казаться устойчивым по текущим сдачам, но при этом копить дефицит в будущем портфеле.
На графики сдачи сейчас влияет совокупность причин: цена денег, спрос, удорожание СМР и нехватка рабочих рук. Но всеми ими правит одна логика — контроль ликвидности. Застройщики все чаще подстраивают темпы возведения под продажи и запросы банков, не гонясь за скоростью.
В итоге, текущий ввод остается спокойным, но цифры пока скрывают накопленные риски. Ключевой барометр сегодня — не сдача, а старты новых проектов и их экономика. Именно они определят облик рынка в 2026–2027 годах.
